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2013年楼市调控政策步步升级 将转向长效机制

2014-02-20    来源:人民网   

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回望2013年楼市,可谓是调控政策步步升级。国家统计局数据显示,今年10月,全国70个大中城市中,有21个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅超10%。而根据中国指数研究院发布的数据,到11月,北上广深四大一线城市新建住宅样本均价同比增幅分别为28.48%、13.33%、26.66%、25.25%。但包括温州、鄂尔多斯、东莞等在内的三、四线城市,楼市却呈现出另外一番情形,与最高点相比,温州、鄂尔多斯等地房价已经“腰斩”。

  调控层层加码步步升级

  今年2月20日,国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作,提出五条调控措施即“国五条”,这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次升级。前四次分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”以及2011年1月的“新国八条”。

  随后,2月26日公布了(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》【国办发〔2013〕17号】)。其中,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。《通知》下达后市场一片哗然,二手房市场一度陷入恐慌。

  3月30日开始,地方版细则陆续出台,北京、上海、重庆细则先行。各地细则落实力度不一,很多地方都对20%个税避而不谈。大多数城市仅公布了本年度房价控制目标,在公布细则的城市中,对“国五条”各项调控政策的落实力度也存在差异,仅有北京、上海等城市在地方细则中严格落实“国五条”的相关要求。

  从三季度开始,“国五条”出台后的各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调,在房地产市场及宏观经济形势的影响下,调整方向有紧有松。温州、芜湖等城市限购政策略有放松。8月6日,温州市相关部门决定,对原有限购政策进行调整:“原2011年3月14日后已购买一套住宅的,即日起还可以再购买一套住宅,但名下已有两套房产的仍不能购买,名下之前无房产的可以连续购买二套。其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房合同但未取得房产证的住宅。新措施同时明确,本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。”自此,温州成为46个限购城市中首个对限购令调整并未被中央叫停的城市。

  上海、郑州等热点城市坚持调控决心。8月19日,上海住房保障和房屋管理局重申,将继续认真贯彻执行住房限购、差别化信贷、税收等各项房地产市场调控政策措施,保持房地产市场健康稳定发展;从8月19日起至年底,在全市范围内开展房地产经纪市场专项治理工作,重点检查经纪机构执行“限购”等调控政策的情况。

  10月23日,北京市住建委发布关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见,业内称为“京七条”。意见指出,自住型商品住房项目在土地出让前,应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求,作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件,并在土地成交后将其纳入出让合同。自住型商品住房套型建筑面积,以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不得超过140平方米;销售均价,原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

  11月9日至12日十八届三中全会在北京召开,全会过后,土地和保障房的政策动向成为热议话题。11月开始,深圳、上海、广州陆续出台二套房首付提高至七成等系列政策后,武汉、南昌、沈阳、厦门、福州也相继出台类似政策,从11月中旬开始,连续有13个城市公布调控新政。

  引发广泛热议的调控政策

  出台的各种政策中,以房养老政策颇具争议,以房养老也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”,是指老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,引发舆论广泛关注,按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。该政策虽被视为完善养老保障机制的一项重要补充,但以房养老的实行仍存在诸多问题。业界普遍认为,我国现有房屋产权70年的规定是“倒按揭”的最大障碍。对于抵押房产的老人来说,可能会面临产权到期,人活着“钱”花光了的问题。

  在各种调控效果均不显著的情况下,市场将房产税视为促使房价下跌的救命稻草。5月,国务院批转发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。《决定》中,“加快房地产税立法并适时推进改革”作为这个改革大纲中唯一涉及“房地产”方面的内容,成为了业内炙手可热的谈资。

  有专家指出,这次《决定》中表述的“房地产税”与此前一直试点的房产税不是一回事。“房地产税不是房产税,加一个字,就是完全不同的另一个税种。”中国社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮如是说。

  “房地产税的提法意味着要把土地的部分纳入进来。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析,三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革,意味着对包括房产税在内的整体房地产税收体系的调整和改革。

  长效机制将成主流

  5月24日,国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,意见要求扩大个人住房房产税改革试点范围,随后发改委相关人士明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。不同于以往,此次中央明确提出了房产税扩围的时间节点,足见调控决心,房产税扩围已势在必行。

  房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。2010年以来,房产税一直是舆论焦点。重庆、上海已从2011年1月28日起率先正式试点开征房产税。而房产税到底能否平抑房价,就在人们争论不休之时,有关第三个征收房产税城市名单见诸报端,湖南、湖北、北京、杭州等地入围的传言未成真。

  11月20日,国务院常务会议提出了整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度,推动建立不动产登记信息管理基础平台、不动产登记信息依法公开查询系统。“如果不动产登记系统能够建立,房产税的推进将会明显加速。不动产登记系统及房屋价值动态评估系统,是房产税全面开征的两大必要技术前提。”不少业内人士认为,此举是为房产税开征铺路。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,实施不动产统一登记制度给未来开征房产税奠定基础,也为各类产权的土地合法交易奠定基础。鉴于此,胡景晖预计,这将促进未来房地产市场新房、二手房、租赁市场的有效供应量,缓解部分城市或局部区域市场供需矛盾,减缓房价继续上涨压力。

  住房信息联网、不动产登记同步推进。3月15日,住建部部长姜伟新表示,目前全国已有40个城市完成住房信息联网,今年6月底将完成500个城市的住房信息联网。5月16日国土部副部长胡存智明确表示,国土部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设,预计2014年6月底前出台不动产登记条例。住房信息联网和不动产统一登记制度的建立为房产税顺利征收提供了保障,只有在住房信息联网完善、房地产相关税制改革、财产公示制度及收入分配改革等多方配合共同推进下,房产税制度方可有效实施。值得关注的是,住房信息联网的推进速度可能并不如预期,但作为未来全国房屋管理体系的基础,相信中央仍将对各地政府提出要求,积极推进信息系统建设工作。

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